服務(wù)需求

本項目共計1個(gè)包組，包號為001。包組內不允許缺項。

履約期限:合同簽訂生效后1年

履約地點(diǎn):采購人指定地點(diǎn)

付款方式:物業(yè)費用按月度支付

一、項目基本情況

1.項目名稱(chēng):鐵西區委區政府集中辦公區物業(yè)服務(wù)。

2.物業(yè)類(lèi)型:房屋及附屬設備設施日常維修保養、音響、電腦及網(wǎng)絡(luò )維修、衛生保潔、環(huán)境衛生清掃，花卉管理、會(huì )議服務(wù)。

3.服務(wù)地點(diǎn):沈陽(yáng)市鐵西區重工北街37號、北二西路36號。

4.服務(wù)面積:包括1-5號辦公樓、立體停車(chē)樓，共六棟樓體，園區面積約四萬(wàn)平方米，建筑面積約五萬(wàn)平方米，共計1200余名工作人員在此處辦公。

二、物業(yè)委托管理事項、職責及要求

(一)綜合管理

全面負責物業(yè)服務(wù)工作管理及安排，考核物業(yè)管理工作人員績(jì)效，負責項目員工日常專(zhuān)業(yè)技能培訓；負責員工隊伍的監督考核。做好與業(yè)主溝通和協(xié)調工作;負責建立員工手冊，每日登記工作內容、事項及完成情況；檔案管理；積極配合業(yè)主其他工作或活動(dòng)的順利開(kāi)展。

(二)工程、網(wǎng)絡(luò )維修、保養和監管

1.工程維護及維修

負責建筑物內局部墻面的破損維修(包含樓體內部、樓梯間、走廊通道、電梯廳、門(mén)廳、大堂、辦公、******消防管道、窨井等)；門(mén)窗、辦公家具的簡(jiǎn)單維修；空調系統(含單體空調、中央空調)；負責中央空調、新風(fēng)機組、風(fēng)機盤(pán)管、循環(huán)泵及管路、閥門(mén)的維修保養；空調系統的配電等附屬設備運行、維修、保養；供暖管路及附屬設施的維修、維護；低壓配電設備、二次配電、動(dòng)力配電設備；低壓配電箱柜、樓內外照明、墻壁配電：EPS系統和柴油發(fā)電機簡(jiǎn)單維修維護；二次加壓飲用水設備日常維護運行(包括蓄水水箱、水泵、閥門(mén)、管線(xiàn))；用水設施的維修維護與更換(包含衛生潔具)；排水系統的管路通暢；網(wǎng)絡(luò )設備、線(xiàn)路的維修維護及部分位置的增減；保障會(huì )議時(shí)的各種網(wǎng)絡(luò )設備正常運行。

2.項目工程監管范圍

負責室內變電所和2個(gè)箱變平時(shí)保養和維護；UPS供電的維護和保養；A座2部、B座2部、食堂2部及一部傳菜梯的基本維護保養；凈水設備和電氣設備及線(xiàn)路和管路的維護；樓體外墻保險及基礎維護；管路定期由燃氣公司巡視檢查；燃氣灶具由使用者隨時(shí)檢查。

3.突發(fā)事件應急管理：對自然災害、事故災害、公共衛生事件和社會(huì )安全事件等突發(fā)公共事件建立應急預案，并組織實(shí)施培訓、演習、評價(jià)和改進(jìn)，事發(fā)時(shí)按規定途徑及時(shí)告知采購人、有關(guān)部門(mén)，并采取相應措施。

(三)會(huì )議服務(wù)

負責項目各種禮賓和接待服務(wù)；會(huì )議室、接待室的衛生、物品清潔與管理；會(huì )前準備、會(huì )中服務(wù)等會(huì )議接待工作，大型會(huì )議服務(wù)等工作；熟悉會(huì )議服務(wù)各項工作操作流程，確保各類(lèi)會(huì )議的服務(wù)質(zhì)量；接受上級領(lǐng)導對本崗位工作的檢查和指導；按要求著(zhù)裝并保持良好的服務(wù)形象；為來(lái)客提供所需的相關(guān)服務(wù)；按要求準備所需的會(huì )議備品；按主辦方要求布置會(huì )場(chǎng)；引領(lǐng)和接待客人進(jìn)入相關(guān)的會(huì )議位置；會(huì )議前后的衛生清潔工作；分發(fā)報紙、雜志、信件等工作。

(四)保潔服務(wù)

******辦公室、會(huì )議室、樓層、樓道、電梯、洗手間、會(huì )議室、大廳、庭院、立體車(chē)庫等公共場(chǎng)所的衛生、物品清潔，垃圾清運及冬季除雪等工作。

三、物業(yè)質(zhì)量標準

(一)工程、網(wǎng)絡(luò )維修、保養和監管

1.制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維修保養、運行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴格執行。

2.穿好工裝、鞋帽，儀容儀表整齊，方可上崗。查看報修記錄，有報修要及時(shí)處理，做好記錄。對區域內所有建筑物、構筑物及市政公共設施、電氣設施、雜修設施自檢自查，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)處理，并做好記錄。

3.制訂臨時(shí)用電管理措施與停電應急管理措施并嚴格執行。

4.園區內所有設施、設備齊全、完好無(wú)損、隨時(shí)處于正常工作狀態(tài)。

5.保證園區內會(huì )議的音響及日常辦公網(wǎng)絡(luò )的正常使用與維護。

6.制訂故障應急處理方案，日常維修應急報修，10 分鐘到位維修處理，報修電話(huà)每天24小時(shí)暢通，無(wú)長(cháng)時(shí)間停電、停水、跑水現象。

(二)綜合服務(wù)

1.會(huì )議室清潔：每日將服務(wù)區域內會(huì )議室清潔兩次。

2.有會(huì )的會(huì )議室門(mén)口需設立一個(gè)站立崗，隨時(shí)接待前來(lái)參加會(huì )議的人員。

3.會(huì )前準備工作要認真看清會(huì )議預定單，提前與主辦部門(mén)溝通。

4.會(huì )服主管對每日的會(huì )議安排要反復推敲，強調服務(wù)重點(diǎn)并安排工作。

5.會(huì )場(chǎng)布置根據要求進(jìn)行場(chǎng)地擺臺，同時(shí)對所準備的物品進(jìn)行檢查；每樣物品都需要按照擺放標準擺放。

6.會(huì )前清潔會(huì )議室內所有陳設，做到一塵不染；椅子擺放要整齊，數量要與會(huì )議人數相等，要求物品要干凈、整潔、規范合理。

7.會(huì )議開(kāi)始前員工要觀(guān)察四周是否有沒(méi)入座人員，若發(fā)現應及時(shí)疏導；保證每個(gè)座位的名牌位置完全相同。

8.會(huì )議服務(wù)人員應提前到場(chǎng)，服務(wù)要有禮貌，時(shí)刻保持清醒頭腦，配合安保人員確保會(huì )議安全。

9.會(huì )議中途或午休時(shí)應及時(shí)到會(huì )場(chǎng)進(jìn)行整理會(huì )場(chǎng)。

10.會(huì )議結束后，員工應站在門(mén)口兩側，并提醒參會(huì )人員拿好隨身物品。

11.后進(jìn)入場(chǎng)地時(shí)檢查是否有客人忘記帶走物品，如果有應及時(shí)上交并做好登記。

12.配合搬運物品及資料送到指定地點(diǎn)。

13.報刊、信件的接受和及時(shí)分發(fā)傳遞，機要件、特快專(zhuān)遞等做好登記，急件立即處理。

(三)保潔服務(wù)

******消防設施等辦公區域及休息日節假日開(kāi)放區域的清潔工作。

2.每天早中晚三次對服務(wù)區域內的地面進(jìn)行推塵和清潔，確保地面無(wú)灰塵、無(wú)水漬、無(wú)污漬、無(wú)垃圾紙屑，并隨時(shí)巡視，發(fā)現問(wèn)題立即處理。對人流量較大區域，增加地面的塵推次數；雨雪天氣必須及時(shí)巡視并及時(shí)托干地面水跡，并設置小心地滑牌，采取臨時(shí)防滑措施，避免意外發(fā)生。做好疫情消殺工作。

3.******消防設施設備等，每天必須清潔1次，確保無(wú)灰塵、無(wú)污漬，不銹鋼飾品要保持光亮、無(wú)手印、無(wú)污漬。

4.保持公共區域的墻面無(wú)灰塵、無(wú)污漬、無(wú)蛛網(wǎng)，對墻面每周要進(jìn)行一次大清潔。

5.安全通道及樓梯每天要清潔1次，確保樓梯內的附屬設備無(wú)灰塵、無(wú)污漬雜物等。

6.每天對電梯進(jìn)行清潔，確保電梯內外光亮無(wú)手印、無(wú)污漬、無(wú)垃圾等，每周至少對電梯進(jìn)行一次大清潔，包括電梯門(mén)槽。

7.衛生間清潔做到干凈無(wú)雜物無(wú)異味。

8.隨時(shí)檢查公共區域、大廳的設施設備是否完好，如發(fā)現問(wèn)題及時(shí)報修，并隨時(shí)了解維修情況，直至可以正常使用。

9.每天對各個(gè)會(huì )議室的地面進(jìn)行推塵和清潔，隨時(shí)保持每個(gè)會(huì )議室可使用******消防設施設備等，每天必須清潔1次，確保無(wú)灰塵、無(wú)污漬、不銹鋼飾品要保持光亮、無(wú)手印、無(wú)灰塵、無(wú)污漬；隨時(shí)檢查會(huì )議室、大廳內的設施設備是否完好，如發(fā)現問(wèn)題及時(shí)報修，并隨時(shí)了解維修情況，直至可正常使用。

10.每天對道路、停車(chē)位進(jìn)行清掃2次，全天保潔。保證道路、停車(chē)位、綠化帶等無(wú)垃圾、無(wú)紙屑、無(wú)煙頭、無(wú)污漬等。秋冬落葉季節，增加清掃和巡視次數，確保落葉及時(shí)清理干凈;冬季對積雪做到雪停后配合機械化作業(yè)及時(shí)清掃，保證園區的工作人員正常出入:道路指示牌、標識、轄區內垃圾桶每周要清潔，確保無(wú)灰塵，無(wú)污漬，垃圾桶內的垃圾要隨時(shí)進(jìn)行清理確保無(wú)堆積現象；服務(wù)區域(包括辦公區域和公共區域)每天至少收集垃圾1次，人員密集處或特殊情況增加收集次數，保持垃圾箱、殘茶桶無(wú)滿(mǎn)溢現象，保持垃圾桶干凈無(wú)灰塵；垃圾存放處要時(shí)刻保持干凈整潔，確保無(wú)污水、無(wú)異味；每天定時(shí)收集垃圾，垃圾清運日產(chǎn)日清；負責接受上級領(lǐng)導對本職工作的檢查和指導；負責完成上級領(lǐng)安排的其它工作。

******辦公室、會(huì )議室及公共場(chǎng)所花卉養殖、培育、減枝、澆水、防治病蟲(chóng)害等工作。

四、主要崗位人員配置及要求(68人)

(一)項目管理：3人，其中項目經(jīng)理1人、經(jīng)理助理1人、內勤1人。

項目經(jīng)理：45 周歲以下，政治品質(zhì)良好、身體健康、五官端正，精通物業(yè)管理組織運作實(shí)施并具有較強的溝通能力，虛心接受業(yè)主的監督、建議、評價(jià)，并對工作進(jìn)行有效的改進(jìn)，責任心強。

經(jīng)理助理：要求45周歲以下，政治品質(zhì)良好、責任心強，具有溝通協(xié)調與組織能力，懂項目日常管理。

內勤：年齡40周歲以下，五官端正，身體健康，有工作責任心，具有大專(zhuān)以上學(xué)歷，熟悉辦公軟件，具有公文寫(xiě)作能力，熟悉機關(guān)工作流程。

(二)工程維修：15人，其中工程主管人1人、電氣工程師1人、電工3人、維修水暖工2人、制冷與空調工1人、網(wǎng)絡(luò )工程師1人、網(wǎng)絡(luò )管理員3人、萬(wàn)能工3人。

工程主管：男性55周歲以下，政治品質(zhì)良好、責任心強；具備電氣維修經(jīng)驗及電力運行維護經(jīng)驗、水暖維修經(jīng)驗，具備承接查驗與設施設備管理經(jīng)驗。

電氣工程師：男性 55 周歲以下，政治品質(zhì)良好、責任心強;具備豐富的電氣維修經(jīng)驗及電力維護經(jīng)驗。

電工：男性58周歲以下，政治品質(zhì)良好，責任心強;具有強電、弱電專(zhuān)業(yè)基礎知識，熟悉變電所設備運行、保養等工作。

維修水暖工：男性58周歲以下，具有水暖維修經(jīng)驗。

制冷與空調工：男性58周歲以下，具有空調設備維修保養經(jīng)驗，設備維修專(zhuān)業(yè)知識。

萬(wàn)能工:要求：男性58周歲以下，政治品德良好、責任心強;具有設備維護專(zhuān)業(yè)基礎知識，熟練操作和維護各種設備。

網(wǎng)絡(luò )工程師（管理員）：要求:男女不限45周歲以下，具備弱電、音響、電腦及網(wǎng)絡(luò )維修經(jīng)驗。

(三)綜合服務(wù)：12人，其中會(huì )議主管1人、會(huì )議服務(wù)員9人、收發(fā)人員2人。

會(huì )服主管：年齡35周歲以下，需政治品德良好，五官端正，受過(guò)專(zhuān)業(yè)訓練，具有較強的溝通能力。

會(huì )議服務(wù)人員：年齡 35周歲以下，大專(zhuān)及以上學(xué)歷，掌握會(huì )務(wù)接待流程，有較高的會(huì )務(wù)、服務(wù)、接待專(zhuān)業(yè)水準，品貌端莊，舉止文雅大方。

收發(fā)員：女性55周歲以下，政治品質(zhì)良好，責任心強，身體健康，有良好的溝通能力。

(四)保潔服務(wù)：38人，其中保潔主管2人，保潔員35人，綠化工1人。

保潔主管：年齡要求55周歲以下，身體健康，五官端正，責任心強，溝通能力強，掌握各種清潔劑的使用方法。

保潔員：55周歲以下，五官端正，責任心強，掌握保潔基本常識。

五、物業(yè)費用范圍

投標入的投標報價(jià)含稅價(jià)(以人民幣為結算單位)，包括員工工資及工會(huì )經(jīng)費;社會(huì )“五險”(養老保險、失業(yè)險、工傷險、醫療保險、生育險)；餐費；服裝費；管理費；稅金；保潔物料等費用。

六、其他要求

1.投標文件中應包含較全面的、完備的沈陽(yáng)市鐵西區集中辦公區物業(yè)管理方案、各項服務(wù)詳盡的質(zhì)量標準及服務(wù)承諾。

2.要保證物業(yè)人員的穩定，不經(jīng)業(yè)主批準不得隨意更換。物業(yè)招聘的所有人員必須政治可靠，家庭住址詳細，個(gè)人資料齊全、留有備案。專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員要有專(zhuān)業(yè)證書(shū)，達到持證上崗。

3.投標供應商在保證物業(yè)管理和服務(wù)質(zhì)量的前提下，通過(guò)科學(xué)管理、技術(shù)改造和行為引導，有效降低各類(lèi)物業(yè)運行能耗，節約資源和保護環(huán)境等相關(guān)工作。

4.標準化建設：按政務(wù)服務(wù)標準化要求協(xié)助完成相關(guān)工作。

5.發(fā)生緊急事件時(shí)，立即組織相關(guān)責任人員進(jìn)行處理，按應急方案制定的措施執行，項目負責人第一時(shí)間到達現場(chǎng)。對發(fā)生的緊急事件應在事后組織相關(guān)責任人員總結、學(xué)習、分析原因并向公司和甲方匯報。 ?

6.乙方必須保障其工作人員人身安全，甲方不承擔其責任。

7.中標單位接到中標單位通知后，物業(yè)全部人員必須在12小時(shí)之內到位。組織好交接工作。保證設備運轉和各項工作不中斷。

8.為園區各單位提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，遵守園區的各項規章制度，并接受監督檢查和考評。物業(yè)管理人員和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員持證上崗，員工統一著(zhù)裝，佩帶明顯標志，工作規范，作風(fēng)嚴謹，文明服務(wù)，嚴格考勤。

9.定期開(kāi)展服務(wù)滿(mǎn)意度調查工作，針對反饋意見(jiàn)對不合格項進(jìn)行整改，并及時(shí)傳達給相關(guān)部門(mén)或人員。

10.中標單位需按投標文件所述人員及資質(zhì)派駐服務(wù)團隊，否則甲方有權拒絕簽訂《物業(yè)合同》。