******中學(xué)物業(yè)管理服務(wù)項目更正公告

一、項目基本情況

原公告的采購項目編號：czsjcg202506-014

原公告的采購項目名稱(chēng)：******中學(xué)物業(yè)管理服務(wù)項目

首次公告日期：2025年6月9日

二、更正信息

更正事項：采購文件

更正內容：

（一）部分崗位證書(shū)要求與實(shí)際工作職責嚴重不符，人員資質(zhì)要求及評分標準設置上存在嚴重違法、顯失公平、量身定制的重大缺陷，嚴重違背《中華人民共和國政府采購法》及其相關(guān)法規：

法律依據：

1.項目經(jīng)理被要求具備二級物業(yè)管理師和二級智能樓宇管理師的基礎上還要具備“特種作業(yè)操作證—制冷與空調作業(yè)證”。這一項才可得滿(mǎn)分，而項目經(jīng)理作為管理崗位，其核心職責是項目統籌、團隊管理與協(xié)調溝通，而非一線(xiàn)空調設備操作與維修。此要求完全偏離崗位核心需求。且這三個(gè)證書(shū)之間風(fēng)馬牛不相及，該打分條件的設定，純粹以限制其他投標人參與投標為目的。

2.項目副經(jīng)理A（負責保安隊伍管理等）被要求具備“政府部門(mén)頒發(fā)的中級及以上人力資源管理專(zhuān)業(yè)職稱(chēng)證書(shū)”（2分）。此崗位核心應為安保專(zhuān)業(yè)能力，人力資源管理職稱(chēng)與其主要職責關(guān)聯(lián)性低。

3.項目副經(jīng)理B（負責保潔隊伍管理等）要求具備“具有應急救援員證書(shū)或保潔員證書(shū)的”將應急救援員證書(shū)與保潔員證書(shū)并列為加分項，二者在職業(yè)技能領(lǐng)域毫無(wú)關(guān)聯(lián)，這種打分條件的設置明顯缺乏合理性依據，暴露了極強的隨意性與不嚴謹性“政府部門(mén)頒發(fā)的有效期內的特種作業(yè)操作證—高處作業(yè)證”（2分）。高處作業(yè)應由專(zhuān)業(yè)操作人員執行，要求管理崗位的副經(jīng)理持有此證完全是畫(huà)蛇添足。

4.宿舍管理班長(cháng)及保潔班長(cháng)均被要求具備“企業(yè)人力資源管理師證書(shū)”（各最高2分）。班長(cháng)崗位核心在于現場(chǎng)管理與執行，企業(yè)級人力資源管理師證書(shū)要求嚴重過(guò)高且與實(shí)際工作脫節。

5.保潔班長(cháng)被要求具備“政府部門(mén)頒發(fā)的中級及以上環(huán)境類(lèi)專(zhuān)業(yè)（或經(jīng)濟類(lèi)專(zhuān)業(yè)）職稱(chēng)證書(shū)”（2分）?！碍h(huán)境類(lèi)專(zhuān)業(yè)職稱(chēng)”環(huán)境類(lèi)職稱(chēng)對保潔班長(cháng)要求過(guò)高且證書(shū)稀缺；經(jīng)濟類(lèi)職稱(chēng)更是與保潔工作毫無(wú)關(guān)聯(lián)！此要求極其荒謬且不合理。

6.綠化班長(cháng)：具有四級（中級）及以下植保工證書(shū)的，得 1 分；具有三級（高級）及以上植保工證書(shū)的，得 2 分；此項滿(mǎn)分 2 分?！爸脖９ぁ比Q(chēng)為植物保護工，其核心技能范疇集中于農業(yè)、林業(yè)領(lǐng)域的病蟲(chóng)害防治及農藥科學(xué)使用，通常適用于農場(chǎng)、林場(chǎng)、植保站等專(zhuān)業(yè)機構。在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，涉及綠化養護的工作內容主要為日常修剪、澆水、施肥、除草等基礎性園藝維護，絕少涉及需要專(zhuān)業(yè)植保資質(zhì)才能處理的復雜病蟲(chóng)害防治或農藥施用。常規物業(yè)服務(wù)具有中級及以上綠化工完全可以勝任，根本無(wú)需且不應強制要求配備持有“植保工證書(shū)”的專(zhuān)職人員。

證書(shū)極其冷門(mén)罕見(jiàn)，人為制造稀缺壁壘：

經(jīng)我司廣泛查詢(xún)近三年（************醫院等多種業(yè)態(tài)），未發(fā)現任何一例將“植保工證書(shū)”作為人員配備要求或評分項的案例?！爸脖９ぁ弊C書(shū)本身在人力資源市場(chǎng)保有量極低，尤其在物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員中持有者鳳毛麟角。強制要求此證，等同于人為設置了一道極其狹窄、幾乎無(wú)人能達的“獨木橋”。

7.“其他人員”評分項（11分）證書(shū)要求過(guò)于寬泛且組合******消防員、安全管理、高處作業(yè)等多種證書(shū)的人員才能獲得高分。這種“五花八門(mén)”式的證書(shū)組合，不符合物業(yè)公司專(zhuān)業(yè)分工的普遍實(shí)踐，且分數占比高達11分，極易為擁有特定人員證書(shū)組合的供應商設置優(yōu)勢。

8.資信分（含人員配備）權重過(guò)高（65%），削弱價(jià)格和服務(wù)方案的競爭性：

招標文件將資信分權重設置為65%，其中大量分數依賴(lài)于上述人員證書(shū)的配備。這使得投標人的競爭焦點(diǎn)過(guò)度集中于證書(shū)堆砌，而實(shí)際的服務(wù)能力（技術(shù)分占比20%）和項目報價(jià)（價(jià)格分占比15%）的重要性被嚴重弱化。這不僅可能導致采購成本不合理，也未必能選出最優(yōu)服務(wù)方案。

上述不合理證書(shū)要求組合，為特定供應商“量身定制”，排斥潛在投標人：

上述多項與崗位職責不匹配、要求過(guò)高或組合奇特的證書(shū)要求，使得同時(shí)滿(mǎn)足所有條件（尤其是在“人員不得兼任”的前提下）的物業(yè)公司鳳毛麟角。這嚴重背離了《中華人民共和國政府采購法》第三條規定的公平競爭原則及《中華人民共和國政府采購法實(shí)施條例》第二十條第（二）項“設定的資格、技術(shù)、商務(wù)條件與采購項目的具體特點(diǎn)和實(shí)際需要不相適應或者與合同履行無(wú)關(guān)”和第（八）項“以其他不合理條件限制或者排斥潛在供應商”的規定。此設置必然導致采購成本失控，且無(wú)法確保選聘到具備最優(yōu)服務(wù)能力的供應商，嚴重損害采購質(zhì)量與財政資金效益！

9.與“專(zhuān)門(mén)面向中小企業(yè)采購項目”的政策導向相悖：

本項目明確為“專(zhuān)門(mén)面向中小企業(yè)采購項目”。然而，上述繁雜且高標準的證書(shū)要求，能同時(shí)滿(mǎn)足所有條件的中小企業(yè)的物業(yè)公司幾乎不存在，客觀(guān)上就是排斥了絕大多數有能力但證書(shū)配備無(wú)法如此“完美”契合的中小企業(yè)，與國家扶持中小企業(yè)發(fā)展的政策精神不符。

這已非簡(jiǎn)單的“門(mén)檻過(guò)高”，而是精心設計、環(huán)環(huán)相扣的排斥性條款，其唯一目的就是為特定供應商鋪平中標道路，赤裸裸地踐踏了《中華人民共和國政府采購法》第三條規定的公平競爭原則，完全符合《中華人民共和國政府采購法實(shí)施條例》第二十條第(二)項“設定的條件與采購項目的具體特點(diǎn)和實(shí)際需要不相適應或無(wú)關(guān)”及第(八)項“以其他不合理條件限制排斥潛在供應商”的違法情形！

10.經(jīng)深入調查，發(fā)現該項目在三年前招標過(guò)程中即存在嚴重的“量身定制”與圍標嫌疑，且本次招標的不合理設定正是這一違規模式的延續與升級！ 具體事實(shí)如下：

歷史招標存在“量身定制”與極低參與度：

根據可查證的公開(kāi)記錄及行業(yè)信息，三年前的同一項目招標，投標單位僅有4家參與且均屬于外地企業(yè)。這一數量遠低于同等規模、同等類(lèi)型物業(yè)服務(wù)項目的正常投標家數，異常性極其顯著(zhù)。

高度疑似“一家操盤(pán)、三家陪標”的圍標結構：

據可靠信息源及對當時(shí)投標情況的分析，該次招標中，實(shí)質(zhì)上僅有1家物業(yè)公司完全符合或能夠滿(mǎn)足當時(shí)（同樣可能涉嫌量身定做的）特定資質(zhì)要求。其余3家投標單位普遍缺乏競爭力或明顯不符合項目核心需求，其參與行為具有典型的“陪標”特征，目的僅在于滿(mǎn)足法定投標家數要求，掩護特定供應商中標。這種行為模式完全符合《中華人民共和國政府采購法實(shí)施條例》第七十四條所禁止的“供應商之間協(xié)商報價(jià)、技術(shù)方案等投標文件或者約定特定供應商中標”的圍標、串通投標情形。

本次招標是歷史違規行為的延續與固化：

本次招標文件中暴露出的系統性、指向性極強的“量身定制”條款（如前所述），并非偶然或疏忽，而是對三年前疑似違規操作模式的延續、深化和固化。其核心目的從未改變：即通過(guò)設置高度排他性、極其特殊甚至荒謬的資質(zhì)證書(shū)組合要求，確保歷史中標人或其關(guān)聯(lián)方在本次招標中繼續維持其不合理的競爭優(yōu)勢，實(shí)質(zhì)性排除其他真正有實(shí)力、有意愿的潛在投標人，從而再次實(shí)現操控中標結果的目的。

請求：廢止招標文件中所有列舉的不合理人員資質(zhì)要求（項目經(jīng)理空調證、副經(jīng)理A人資職稱(chēng)、副經(jīng)理B高處作業(yè)證、班長(cháng)相關(guān)人員人力資源管理師證、保潔班長(cháng)環(huán)境/經(jīng)濟職稱(chēng)等）。

徹底修改“其他人員”評分項，刪除其寬泛奇特的證書(shū)組合要求，確保要求符合項目實(shí)際需要與行業(yè)普遍實(shí)踐。

重新評估并大幅降低資信分權重（建議降至合理水平，通常不超過(guò)30%-40%），提升技術(shù)方案和報價(jià)評分的權重，使競爭回歸服務(wù)能力與成本效益的本質(zhì)。

立即暫停本項目招標采購程序。依據修改后的合法、公平的招標文件重新組織招標。

答：1.（1）物業(yè)管理員（師）證書(shū)通常要求從業(yè)者具備************消防管理、突發(fā)事件處理、設備維護等），持證人員通常******學(xué)校環(huán)境復雜（涉及教學(xué)區、宿舍區、公共設施等）。本項目需要物業(yè)人員具備更高的專(zhuān)業(yè)水平，以保障師生安全和正常教學(xué)秩序，并且此條評分要求并未只要二級及以上的物業(yè)管理員（師）證書(shū)，三級及以下也可得分。此條評分要求與項目實(shí)際需求相適應，且此條為加分項，非限制性條款，故不予調整。

（************學(xué)校各類(lèi)智能化設施穩定運行，提高管理效率，國家推動(dòng)智慧校園、綠色校園建設，要求物業(yè)管理向智能化、數字化方向發(fā)展，要求項目經(jīng)理具備此類(lèi)證書(shū)，以適應未來(lái)校園管理升級需求，能提供更高******學(xué)校物業(yè)管理的經(jīng)濟性。另且此條評分要求并未只要二級及以上的智能樓宇管理員（師）證書(shū)，三級及以下也可得分。此條評分要求與項目實(shí)際需求相適應，且此條為加分項，非限制性條款，故不予調整。

（3）“具有政府部門(mén)頒發(fā)的有效期內的特種作業(yè)操作證—制冷與空調作業(yè)證的，得2分”，修改為：“具有政府部門(mén)頒發(fā)的中級及以上經(jīng)濟類(lèi)專(zhuān)業(yè)職稱(chēng)證書(shū)，得2分”。

******學(xué)校保安隊伍管理不僅涉及日常巡邏、門(mén)禁管控，還包括人員招聘、培訓、考核、激勵及團隊建設等，需要系統的HR管理知識，******學(xué)校物業(yè)的保安團隊通常規模較大，涉及勞動(dòng)合同、社保繳納、糾紛調解等法律問(wèn)題，中級人力資源管理師熟悉《中華人民共******學(xué)校連帶責任，保安行業(yè)流動(dòng)性高，需通過(guò)薪酬設計、職業(yè)發(fā)展通道、團隊文化等手段降低離職率，人力資源管理職稱(chēng)持有者能設計合理的激勵措施，提升保安工作積極性，保障服務(wù)長(cháng)期穩定。故此條評分標準不予以修改，按原招標文件執行。

3.（1）本條中要求的是“具有應急救援員證書(shū)或保潔員證書(shū)”，非并列要求。

（******學(xué)校是人員密集場(chǎng)所，保潔人員可能第一時(shí)間接觸突發(fā)疾?。ㄈ鐚W(xué)生暈厥）、意外傷害（如滑倒摔傷）、公共衛生事件（如嘔吐物處理）等，持證副經(jīng)理能及時(shí)進(jìn)行或指導初步急救（如心肺復蘇、止血包扎），為專(zhuān)業(yè)醫療救援爭取時(shí)間，降低事故后果，保潔工作涉及高空擦窗、化學(xué)清潔劑使用、濕滑環(huán)境作業(yè)，存在中毒、墜落、觸電等風(fēng)險，應急救援員掌握危險識別與現場(chǎng)處置技能，可制定安全操作規程，避免二次事故，保潔員常與保安、校醫聯(lián)動(dòng)處理突發(fā)事件（如火災疏散、自然災害后環(huán)境恢復），持證副經(jīng)理可組織多部門(mén)應急演練，確保保潔隊伍在預案中明確職責（如逃生通道清理、危險區域警戒）；教育部《校園安全專(zhuān)項整治工作方案》等文件強調“全員應急能力建設”，保潔隊伍作為一線(xiàn)人員需納入應急體系。

（3）根據《特種作業(yè)人員安全技術(shù)培訓考核管理規定》，凡涉及2米及以上高處作業(yè)（如外墻清洗、玻璃******學(xué)校建筑涉及高空保潔場(chǎng)景（如體育******學(xué)校有挑空大廳、鏤空裝飾墻等設計，普通保潔難以覆蓋，需專(zhuān)業(yè)高空作業(yè)技術(shù)。管理者具備相應專(zhuān)業(yè)能力，可有效處理相關(guān)事項，組織、指導高空作業(yè)工作，以保障作業(yè)實(shí)施過(guò)程合規及安全，減少或避免發(fā)生事故的風(fēng)險。

綜上所述，此條評分要求與項目實(shí)際需求相適應，且此條為加分項，非限制性條款，故不予調整，按原招標文件執行。

******學(xué)校范圍大，學(xué)生人數較多，專(zhuān)業(yè)人員能根據宿舍樓棟分布、學(xué)生人數等要素，建立合理有效的人力保障管理體系，合理配置24小時(shí)值班人員掌握排班管理技巧，宿管、保潔等工勤人員需要設計績(jì)效考核標準和激勵方案提升服務(wù)響應速度；運用人力資源管理技巧化解宿舍矛盾，建立與學(xué)生溝通機制，通過(guò)滿(mǎn)意度調查改進(jìn)服務(wù)，設計人性化管理方案，持有企業(yè)人力資源管理師證書(shū)的管理者能更好地適應現代學(xué)生宿舍管理的復雜需求，實(shí)現安全、服務(wù)、育人多目標的平衡。此條評分要求與項目實(shí)際需求相適應，且此條為加分項，非限制性條款，故不予調整，按原招標文件執行。

******學(xué)校涉及教學(xué)區、實(shí)驗室、宿舍、校園公共區等多場(chǎng)景，而且學(xué)生數量多，不同區域對清潔標準（如宿舍消毒、食堂外圍油污處理）要求差異大，持證者掌握環(huán)境職稱(chēng)證書(shū)，能制定分區域安全清潔方案（如選用環(huán)保消毒劑保證人員安全），避免交叉污染，在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中，保潔班長(cháng)在物業(yè)過(guò)程中需要比對機械化清潔（洗地機）與人工作業(yè)成本，評估清潔劑使用量最優(yōu)配比，制定年度預算節約方案（如集中采購議價(jià)），在物業(yè)管理過(guò)程中，保潔的水電消耗占比達15%-20%（如高壓沖洗、空調濾網(wǎng)清洗），故需要保潔班長(cháng)持有環(huán)境類(lèi)專(zhuān)業(yè)職稱(chēng)或經(jīng)濟類(lèi)專(zhuān)業(yè)職稱(chēng)，更有益于項目服務(wù)。此條評分要求與項目實(shí)際需求相適應，且此條為加分項，非限制性條款，故不予調整，按原招標文件執行。

6.基于校園大范圍綠化的多樣性，需要養護的專(zhuān)業(yè)性、生態(tài)安全需求及長(cháng)效管理要求，掌握病蟲(chóng)害診斷技術(shù)（如區分真菌病與細菌?。?，能針對性地選擇低毒高效藥劑（避免濫用農藥），實(shí)施生物防治（如釋放瓢蟲(chóng)治理蚜蟲(chóng)），制定預防性噴藥計劃（如春季石硫合劑清園）；“綠化班長(cháng)：（2）具有四級（中級）及以下植保工證書(shū)的，得 1 分；具有三級（高級）及以上植保工證書(shū)的，得 2 分；此項滿(mǎn)分 2 分?！毙薷臑椤熬G化班長(cháng)：（2）具有有害生物防治員證書(shū)（或農作物植保員證書(shū)或植保工證書(shū)的），得 2 分；此項滿(mǎn)分 2 分。（提供證書(shū)掃描件以及技能人才評價(jià)證書(shū)全國聯(lián)網(wǎng)查詢(xún)系統截圖及網(wǎng)址）”。

******學(xué)校范圍大，涉及教學(xué)區、實(shí)驗室、宿舍、校園公共區等多場(chǎng)景的設備設施，而且學(xué)生數量多，其他人員要求的證書(shū)是針對本項目實(shí)際需求，按每個(gè)崗位設置的人員要求，不存在任何的針對性、傾向性；此條為加分項，非限制性條款，故不予調整，按原招標文件執行。

******學(xué)校是人員密集場(chǎng)所，人員配備相應的技能證書(shū)更能體現出物業(yè)公司的服務(wù)能力以及物業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)性，可更好的為本項目服務(wù)。本項目要求的人員證書(shū)與項目實(shí)際需求相適應，分值設定均符合法律法規要求。

9.人員證書(shū)按國家相關(guān)規定，人員符合要求通過(guò)參加專(zhuān)業(yè)培訓和考試即可獲得，對企業(yè)不存在限制要求，與企業(yè)類(lèi)型不存在關(guān)聯(lián)。本項目要求的人員證書(shū)與項目實(shí)際需求相適應，且為加分項，不存在限制性。

10.我單位明湖校區2022年8月投入使用，占地面積414畝，建筑面積14萬(wàn)平方米，綠化面積10萬(wàn)平方米，湖區約50畝，總投資8******中學(xué)、安徽省示范高中、全國文明校園，學(xué)生、家長(cháng)和社會(huì )對我校的期待值很高，不僅僅是學(xué)習方面，還包括安全保衛、環(huán)境衛生、綠化維修、服務(wù)水平等多方面。再加上明湖校區建成投入使用后，************學(xué)校提高服務(wù)能力和水平中起著(zhù)關(guān)鍵作用。由于明湖校區規模大、功能區完善、綠化層次豐富、智能化程度高，對物業(yè)公司的實(shí)力、專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平、管理能力和服務(wù)的正規性有著(zhù)較高的要求。

考慮到目前市場(chǎng)上物業(yè)公司雖然很多******學(xué)校招標領(lǐng)導小組和代理公司在標書(shū)起草過(guò)程中多次會(huì )商、逐條審議，幾易其稿，報校黨委會(huì )研究同意后，最終形成了正式的招標文件。招標文件在合法合規的前提下，對投標單位有著(zhù)較高的要求，相關(guān)的證書(shū)等要求在市場(chǎng)上不具有唯一性，每一項不少于3家滿(mǎn)足，具有競爭性。

我單位針對物業(yè)公司的選聘有著(zhù)嚴格的要求，持證上崗是確保物業(yè)人員具備專(zhuān)業(yè)能力的重要體現，物業(yè)管理涉及多個(gè)領(lǐng)域的知識，如建筑維護、設施管理、客戶(hù)服務(wù)、法律法規等。通過(guò)參加專(zhuān)業(yè)培訓和考試，物業(yè)人員能夠獲得國家認可的職業(yè)（或技能）證書(shū)，這標志著(zhù)他們掌握了必要的專(zhuān)業(yè)知識和實(shí)踐技能，證書(shū)是行業(yè)認可的標準，有助于統一服務(wù)流程，避免因人員素質(zhì)參差不齊導致的服務(wù)漏洞，具備必要的技術(shù)能力，能更高效地解決問(wèn)題，我單位要求物業(yè)人員持證，本質(zhì)是通過(guò)******學(xué)校師生和社會(huì )責任的履行。本項目為面向全社會(huì )的公開(kāi)招標，公開(kāi)、公平、公正，不存在供應商所述情況，符合招標的相關(guān)法律法規。

（二）本項目提交投標文件截止時(shí)間及開(kāi)標時(shí)間調整為2025年7月7日8時(shí)00分。

更正日期：2025年6月20日

三、其他補充事宜

此更正公告內容視同采購文件的組成部分，與采購文件具有同等法律效力。請各潛在供應商及時(shí)查看下載，以最后發(fā)布的答疑澄清文件中的模板制作本項目最新投標文件。如因供應商不及時(shí)查看，造成后果由供應商自行承擔。

四、凡對本次公告內容提出詢(xún)問(wèn)，請按以下方式聯(lián)系。

1.采購人信息

名 ???稱(chēng)：******中學(xué)

地 ???址：滁州市南譙區滁陽(yáng)路1355號

聯(lián)系方式：******

2.采購代理機構信息

名 ???稱(chēng)：滁州市政府采購中心

地 ???址：滁州市龍蟠大道109號房產(chǎn)商務(wù)大廈2樓

聯(lián)系方式：0550-3519517、******0950

3.項目聯(lián)系方式

項目聯(lián)系人：丁明貴、胡國慶

電　　 話(huà)：******、0550-******、******0950